Главная | Мой профиль | Регистрация | Выход | Вход |Пятница, 24.11.2017
ФОРМА ВХОДА

МЕНЮ САЙТА

Н А Ш   О П Р О С
Уборка снега 2010-2011
1. Терпимо
2. Плохо
3. Отлично
Всего ответов: 9

Друзья сайта

TOП-5 НОВОСТИ
Дата: 09.07.2012
26290/Добавил:Diput
Дата: 10.06.2012
20032/Добавил:Diput
Дата: 17.11.2010
18374/Добавил:Luka
Дата: 29.06.2012
10325/Добавил:Diput
Дата: 25.05.2010
10126/Добавил:Luka

Посещения

Сейчас на сайте: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

П О И С К

Главная » 2012 » Июль » 9 » Ликбез по заключению договора с индивидуалом
11:19
Ликбез по заключению договора с индивидуалом

Индивидуальное садоводство:
договор о пользовании инфраструктурой


Содержание
Сторона, для которой заключение договора обязательно
Существенные условия договора
Срок договора пользования
Расчет платы за пользование
Процедура заключения договора
Все, кроме электричества
Дорога, которая товариществу не принадлежит
О видах "халявы"

Дополнительные материалы:
Протокол разногласий (пример)
Договор о пользовании инфраструктурой



Сторона, для которой заключение договора обязательно
В ст.8 п.2 №66-ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" записано, что "граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования... за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием". Из чего следует, что у садовода есть право пользоваться имуществом, а у садоводства, соответственно, появляется обязанность предоставить имущество в пользование. В противовес процитированному, формулировка ст.19 №66-ФЗ от 15.04.1998 о том, что член садоводческого объединения имеет право "добровольно выходить из садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования" допускает разные толкования, даже такие, что именно садовод-индивидуал обязан заключать договор с садоводческим объединением.

Об общей невнятности положений 66 закона по части договора о пользовании инфраструктурой свидетельствует хотя бы тот факт, что и суды расходятся в мнении о том, для какой из сторон заключение такого договора является обязательным. Например, Дмитровский городской суд Московской области по иску садоводства вынес Решение (10 февраля 2010 года, дело № 2-281/10), в котором обязал садовода заключить договор. В другом судебном споре Ленинградский областной суд постановил Определение (13 апреля 2006 года, дело №33-594), где указывается, что договор о пользовании инфраструктурой является публичным, т.е. садоводческое товарищество не вправе отказать садоводу в его заключении. Тот же Ленинградский областной суд другим составом судебной коллегии двумя месяцами спустя постановил еще одно Определение (8 июня 2006 года, дело Гр. №33–970), записав в нем, что заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводства является обязательным для сторон.

Мне наиболее понятна такая трактовка договора о пользовании инфраструктурой, когда в нем видят аналогию с публичным договором. "Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится" (ст.426 п.1 ГК РФ). Т.е., садоводство обязано предоставить имущество в пользование, но индивидуал заключает договор только в том случае, если у него есть необходимость в использовании этого имущества.



Существенные условия договора
Согласно ст.432 п.1 ГК РФ "Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение".

Таким образом, для договора между садоводческим товариществом и индивидуалом следующим из закона существенным условием является лишь одно - плата за пользование не должна превышать аналогичную плату для членов товарищества, если заключающим договор индивидуалом ранее вносились целевые взносы на используемое имущество (ст.8 п.2 №66-ФЗ от 15.04.1998). О дополнительных существенных условиях договора заявляет сам заключающий договор индивидуал.

Условие договора, о котором будет заявлено, как о существенном условии, должно соотносится с предметом договора и быть очевидно разумным и необходимым. Ниже я попытаюсь наметить подход к указанию на способ расчета платы за пользование, как на существенное условие договора садоводство-индивидуал.



Срок договора пользования
В договоре, заключенном на определенный, не очень продолжительный срок, может быть указана сумма оплаты за услуги в денежном выражении. В долгосрочном же договоре конкретную сумму указать сложно, в связи с неопределенностью многих условий в будущем, поэтому вместо цены в долгосрочном договоре приходится записывать способ расчета оплаты. Способ (формула) расчета заставляет раскладывать плату по составляющим, а это уже дает индивидуалу возможность более эффективно отстаивать свои права. Из сказанного понятно, что для садовода-индивидуала выгодно, чтобы договор о пользовании объектами инфраструктуры был заключен не на один год, а на более продолжительный период, или был бессрочным.

Есть еще одна причина, по которой в долгосрочном договоре пользования нельзя указать плату в денежном выражении. Для индивидуалов, вносивших целевые взносы, плата за пользование не может превышать аналогичную плату для члена товарищества. Размер взносов утверждается ежегодно общим собранием. В следующем году общее собрание может повысить размер взносов, а может и уменьшить их в десять раз. Назначать и предугадывать сумму взносов в будущем году председатель правления, подписывающий договор, не вправе, поскольку это - исключительная компетенция собрания. Поэтому и размер платы в рублях в долгосрочном договоре председатель указывать не вправе.

Договоры о предоставлении гражданам коммунальных услуг, начиная с телефона и кончая договором с ПЖРЭТом, являются бессрочными, поскольку это вытекает из невозможности указать конкретный срок действия договора. То же справедливо и для договора о пользовании инфраструктурой - длительность договора предполагается, а указание в таком договоре на срок его окончания означает намерение отстранить индивидуала от услуг в будущем, что незаконно.



Расчет платы за пользование В упоминавшемся выше Определении Ленинградского областного суда (8 июня 2006 года, дело Гр. №33–970) отражено мнение судебной коллегии о смысле платы за пользование. Указано, что плата за пользование является более широким понятием, по сравнению с целевым взносом. Т.е., по мнению судебной коллегии,
плата за пользование = целевые взносы + членские взносы
или, что то же самое,
плата за пользование = стоимость имущества + зарплата персонала

Если гражданин совершает поездку на такси, водитель не предлагает гражданину сразу возместить стоимость автомобиля и еще добавить на водительскую зарплату. Затраты на приобретение имущества в полной сумме в плату за пользование никогда не включаются даже в сугубо коммерческих организациях. Другое дело, средства на восстановление оборудования, которое подвергается износу в результате использования, должны накапливаться, но достигается это за счет амортизационных отчислений, которые составляют какой-то процент от стоимости. Вывод судебной коллегии о том, что в плату за пользование должны включаться целевые взносы в полной сумме, мне представляется неверным.

Плата за пользование для члена товарищества определяется легко и равна разности членского взноса садовода, использующего конкретное имущество, и садовода, это имущество не использующего. Например, один получает поливочную воду и платит членские взносы на общие расходы + на зарплату водолею. Второй воду не получает, соответственно, на зарплату водолею денег не дает. В рассмотренном примере именно взнос на зарплату водолею и является платой за пользование для члена товарищества. Если же принять ту точку зрения, согласно которой плата за пользование равна сумме всех взносов члена товарищества, придется признать, что и второй садовод из нашего примера вносит плату за водопользование, хотя никакого водопользования не имеет.

Плату за пользование имуществом для члена товарищества можно узнать из приходно-расходной сметы садоводческого товарищества, или из протокола собрания, в котором обсуждение сметы отражено. Согласно ст.8 п.2 №66-ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", "размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого... объединения для граждан, ведущих садоводство... в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения". Для индивидуалов, не вносивших целевые взносы, плата за пользование также должна определяться из платы за пользования для члена товарищества, но уже с учетом разумной рентабельности. Из сказанного следует, что предоставление индивидуалу копий приходно-расходных смет и протоколов собраний является обязательным.

В том случае, когда из приходно-расходной сметы платы за пользование, утвержденной отдельной строкой, не видно, также не видно никакого различия в платежах членов товарищества, использующих и неиспользующих имущество, следует сделать вывод, что плата за пользование в садоводческом товариществе не установлена.

Таким образом, формула для расчета платы индивидуала за пользование объектами инфраструктуры садоводческого товарищества вполне очевидна: Пинд. = Пчлен * Крент. + ЦВдолг * Каморт.
где Пинд. - плата за пользование для индивидуала; Пчлен - плата за пользование для члена товарищества; Крент. - коэффициент рентабельности; ЦВдолг - целевые взносы на используемое имущество в неуплаченной индивидуалом части; Каморт. - коэффициент амортизации, равный 0.1.

Поскольку садоводческое товарищество является монополистом в области предоставления индивидуальному садоводу услуг, коэффициент рентабельности должен быть умеренным, скажем, равным 1.15.



Процедура заключения договора
Незаключение садоводом договора о пользовании инфраструктурой не препятствует его выходу из членов СНТ или ДНТ. Садоводческие, огороднические и дачные объединения "создаются гражданами на добровольных началах" (ст.1 №66-ФЗ от 15.04.1998). Поэтому, выход садовода из товарищества осуществляется в уведомительном порядке и не может сопровождаться никакими условиями. Садовод подал председателю правления заявление о выходе, председатель на копии заявления расписался - выход из товарищества совершился. Если председатель правления заявление не принимает, садовод может обратиться в суд с иском о признании своего членства прекращенным.

Далее встает вопрос о подписании договора о пользовании имуществом. Если в правлении объединения заседают люди хоть немного здравомыслящие, я надеюсь, договор удастся заключить на взаимоприемлемых, не унижающих ни одну из сторон условиях. В противном варианте надо следовать установленным Гражданским Кодексом (глава 28) правилам о согласовании условий договора, заключение которого обязательно для одной из сторон.

Как мною было замечено выше, нельзя исключать такого толкования 66 закона, когда обязанность по заключению договора признается за садоводом или за обеими сторонами. Я придерживаюсь мнения, что договор о пользовании имуществом обязателен для садоводческого объединения, т.е. садоводческое объединение не вправе отказать индивидуалу в заключении такого договора. Садовод же может никакого договора не заключать, когда потребности в пользовании имуществом объединения не имеет.

Договор может быть заключен путем направления одной из сторон в адрес другой оферты (предложения заключить договор, содержащего все существенные условия договора) и ее акцепта (принятия) другой стороной. Если вышедший из объединения садовод находит у себя в под дверью 2 экземпляра договора, с подписью председателя и печатью, это и есть оферта. У садовода есть 30 дней для того, чтобы или принять предложение, т.е. поставить свою подпись на экземпляре договора и передать его в правление, или выразить свое несогласие с договором, направив в правление 2 экземпляра протокола разногласий, вместе с подписанным экземпляром договора, в котором обязательно указывают на наличие протокола разногласий. Отметку о протоколе разногласий в договоре делают, вписывая перед своей подписью что-то наподобие "договор считаю заключенным с учетом протокола разногласий".

В идеальном случае все решается без оферт и протоколов разногласий. Участники будущего договора встречаются, обсуждают условия и приходят к единому мнению по условиям договора. Но на практике выход садовода из объединения может сопровождаться таким накалом страстей, что садовод и председатель правления видеть друг друга не смогут, не то чтобы разговаривать. Или же разговор между сторонами будет происходить примерно таким образом, когда просьбы садовода о заключении договора вызовут ответ "иди отсюда". Тогда уже садоводу самому придется направить председателю правления оферту, т.е. составленный и подписанный договор (2 экземпляра), сохраняя доказательства его направления (квитанция к заказному письму, уведомление о вручении заказного письма). При невозврате председателем правления в течение 30-дневного срока экземпляра подписанного договора, садовод получает право на обращение в суд с иском о возложении обязанности на садоводческое объединение заключить договор. При получении в ответ протокола разногласий или другого варианта договора, садовод может или принять предложенные ему новые условия договора, или, опять же, обратиться в суд. К исковому заявлению о понуждении заключить договор истцу следует приложить проект договора, условия которого он считает для себя приемлемыми.

Протокол разногласий (пример)
Договор о пользовании инфраструктурой



Все, кроме электричества Положения закона №66-ФЗ от 15.04.1998 о пользовании общим имуществом садоводами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, не могут быть применены в части электросетевого хозяйства садоводческого товарищества, поскольку взимание платы за использование электрических сетей не допускается. В "Правилах недискриминационного доступа...", утв. ПП РФ от 27 декабря 2004 г. N 861, прямо указано: "6. Собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это оплату".

К отношениям между индивидуалом и садоводческим товариществом, в части пользования трансформатором, столбами и проводами, должны применяться процитированные "Правила...", а не закон №66-ФЗ от 15.04.1998. Большую силу имеет узкоспециальная норма, а "Правила...", как раз, такой узкоспециальной нормой и являются. Кроме того, закон №66-ФЗ от 15.04.1998 принят в 1998 году, а "Правила..." приняты в 2004.

Кроме того, основанием для признания в суде незаконности пунктов договора, касающихся пользования электросетевым хозяйством садоводства, может служить и отсутствие какой-либо документации, указывающей на владельца этого электросетевого хозяйства. Электросеть садоводства, в ряде случаев, формально оказывается бесхозяйной, поскольку садоводческое товарищество не в состоянии документально подтвердить иное.

На электричество между индивидуалом и садоводством может быть заключен отдельный договор, который называется договор возмещения затрат. В этом договоре указываются две вещи:
- обязанность индивидуала возмещать платежи садоводства за электроэнергию, переданную индивидуалу, согласно показаниям счетчика индивидуала;
- сроки платежей.



Дорога, которая товариществу не принадлежит
В ст.14 п.4 №66-ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" записано, что "земли общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве". Большинство садоводческих объединений были созданы до 1998 года, т.е. до принятия закона №66-ФЗ. Во многих случаях земли общего пользования в собственность садоводств до сих пор не оформлены, т.е., юридически эти земли являются муниципальной собственностью.

Дорога неотделима от земельного участка, на котором она расположена. Если земля муниципальная, то и дорога - тоже муниципальная, и садоводческое объединение брать плату за пользование такой дорогой не вправе. Более того, садоводческое объединение не вправе ограничивать каким-либо образом доступ граждан на земли, принадлежащие муниципалитету.



О видах "халявы"
Нередко, когда заходит разговор о ведении садоводства в индивидуальном порядке, начинает звучать слово "халява". Мол, "Выйти хочет, утверждает, что ничем не пользуется, а другие должны нести бремя? Халявщик!" Робко предположу, что желающие распределить несомое бремя на всех и есть главные халявщики. Всегда найдется в садоводстве группа активистов, которые агитируют за строительство дорог, сторожек, заборов, мусоросборников и т.д. Потому что именно у них автомобили такие, что по плохим дорогам не ездят, именно у них на дачах барахла столько, что его необходимо охранять, именно они выбрасывают на садовую помойку всевозможный мусор, вплоть до холодильников.

Садовод, у которого ни машины, ни другого ценного имущества нет, весь мусор которого составляет фантик от съеденной конфетки, должен ли нести бремя обеспечения чужой жизнедеятельности?

Есть два основополагающих подхода к строительству садово-огородных взаимоотношений. В первом подходе интерес отдельного садовода ставится выше интересов садоводства, во втором - наоборот. Первый подход претворяется в жизнь, когда, например, взнос на строительство дороги решением собрания устанавливается для автовладельцев 1000 рублей, для остальных - 300 рублей. Я знаю такое садоводство. Также я знаю садоводство, где с пенсионера, не имеющего автомобиля, требуют уплаты дорожного взноса, в три раза превышающего взнос автовладельцев (пенсионер просрочил платеж, тем самым утяжелив бремя автовладельцев). Я думаю, не надо уточнять, которое из этих садоводств погрязло в склоках и судах.

В заключении проект договора СНТ с индивидуалом участвовавшим в создании общего имущества садоводства:

Договор между СНТ и индивидуалом:

 

 ДОГОВОР № ____ от ____________

 пользования имуществом общего пользования, инфраструктурой

 и услугами СНТ «_____»

 

 

 

Садовое некоммерческое товарищество «___» в лице действующего на основании Устава председателя правления (имярек) с одной стороны (далее – СНТ), и владелец участка № ___ на территории СНТ (имярек) с другой (далее – ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ), заключили настоящий Договор для регламентации отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства (далее – СТОРОНЫ).

 

 

 

 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ и ОПРЕДЕЛЕНИЯ

 

1. Стороны при осуществлении своих прав и обязанностей руководствуются: Конституцией, Гражданским кодексом и действующими НПА о земле Российской Федерации.

2. Срок действия Договора – один год (01.07.10 - 01.07.11) с возможностью пролонгации по обоюдному согласию сторон.

3. Договор оформляется в двух экземплярах (для каждой стороны), имеющих одинаковую юридическую силу. При этом наличие печати и банковских реквизитов юридического лица и подписей сторон на бланках Договора обязательно.

4. Обязательной составляющей настоящего Договора в виде приложения к нему является скрепленный печатью СНТ и подписями сторон перечень объектов и видов услуг, необходимых пользователю и оплаченных им в соответствии со сметой текущего года. При этом расчетной для каждой позиции, за исключением потерь в электросетях СНТ, является формула Р/С, где Р – статья расхода сметы, а С – списочный состав текущего года.

 

5. Договором определено следующее:

5.1. «имущество общего пользования» (ИОП), находящееся на балансе СНТ состоит из:

 5.1.1. ИОП, созданного в прежний период. Пользователь, перестав быть членом СНТ, не утрачивает своей доли в ИОП-ПП и несет ответственность за его сохранность и функционирование наряду с членами СНТ. Денежным эквивалентом ответственности по составляющим, выбранным пользователем, является величина, равная О/С, где О – стоимость текущих работ по поддержанию работоспособности ИОП-ПП, а С – списочная численность СНТ на момент проведения указанных работ;

 5.1.2. вновь приобретаемого (создаваемого) ИОП. Право пользования им наступает после заключения дополнительного соглашения с оплатой пользователем доли, исчисляемой по аналогичной формуле, где О – стоимость приобретения и монтажа нового ИОП. При этом право собственности у пользователя не возникает.

 5.2. «объекты инфраструктуры СНТ», находящиеся на балансе СНТ, доступны к пользованию после совершения сторонами действий, указанных в пп. 5.1.1 и 5.1.2.

5.3. «пользование сторонним грузовым автотранспортом и спецтехникой» осуществляется пользователем в сроки и на условиях, утвержденных для членов СНТ.

5.4. Перечень объектов ИОП и инфраструктуры СНТ, а так же услуг выбирается пользователем из сметы текущего финансового года с последующим их суммированием, обсчетом и оформлением в виде Приложения согласно п.4 настоящего Договора.

5.5. Оплата пользователем его доли потерь в электросетях СНТ определяется пропорционально его (пользователя) расходу электроэнергии за год по установленному в СНТ тарифу и в Приложение к Договору не включается.

6. Договор вступает в силу после подписания его обеими сторонами и оплаты пользователем суммы, указанной в Приложении (см.3.1). Пролонгация Договора на следующий финансовый год осуществляется по описанной выше процедуре.

7. Все возникающие после подписания настоящего Договора изменения по обоюдному согласию сторон оформляются в соответствии с п.4 в виде дополнений к нему.

8. Договор теряет силу при наступлении для одной из сторон обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), о чем вторая сторона ставится в известность незамедлительно по указанным контактным телефонам с последующим письменным уведомлением.

 

 2. ОБЯЗАННОСТИ СНТ

2. СНТ обязано:

2.1. Ознакомить пользователя с перечнем платных услуг, являющихся компонентами сметы расходов на текущий финансовый год, и их обоснованием в соотв. с п.5.1.

2.2. Не препятствовать свободному выбору услуг пользователем.

2.3. Информировать пользователя обо всех, могущих коснуться его, новациях на территории СНТ способами, принятыми для членов СНТ.

 

 3. ОБЯЗАННОСТИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ3. Пользователь обязан:

3.1. В недельный срок после заключения Договора внести зафиксированную в Договоре сумму на р/с СНТ в любой, предусмотренной законом, форме.

3.2. Строить свои взаимоотношения с СНТ в строгом соответствии с условиями Договора.

3.3. Не препятствовать СНТ в осуществлении работ по ремонту ИОП (эл/сети, подъездные пути и дренажные канавы) на границах своего участка.

 

 4. ПРАВА СНТ4. СНТ имеет право:

4.1. Осуществлять проверку исполнения пользователем условий настоящего Договора в рамках плановых мероприятий по контролю территории СНТ в строгом соответствии с действующими нормативно-правовыми актами.

4.2. Привлекать пользователя к работам по улучшению состояния ИОП на границах его участка (субботникам) в рамках запланированных разовых мероприятий.

4.3. Взимать плату с пользователя за оформление его платежей через кассу СНТ в пределах установленной для госучреждений комиссии за банковские операции (за исключением случая разовой оплаты по Договору при его заключении).

 

5. ПРАВА ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ5. Пользователь имеет право:

5.1. На ознакомление с обоснованием интересующих его статей расхода сметы в виде, например, договора СНТ с подрядной (сервисной) фирмой; ПСД на запланированные работы; сметы накладных расходов фирмы-исполнителя и т.п. При этом обоснованием не являются решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов СНТ.

5.2. На обжалование решений СНТ, касающихся его лично и его собственности в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

5.3. На участие в общих собраниях членов СНТ без права решающего голоса.

5.4. На вступление в СНТ при условии соблюдения обязательств по настоящему Договору.

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ к ДОГОВОРУ

 

 

Перечень имущества общего пользования, объектов инфраструктуры и услуг, подлежащих оплате пользователем

 

 

_______________________________________________________________________________________

№№ п/п Виды ИОП, инфраструктуры и услуг СНТ Сумма Примечание

_________________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________

____________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

 

Эксплуатация системы эл/снабжения участка

в т.ч.:

1.   Уличное освещение

2. Доля внутренних потерь на электролинии (по отдельному расчету в тарифе на электроэнергию для СНТ )

 

Доля налога на земли общего пользования  ...

 

ИТОГО:

 

Подписано:

Категория: Новости внешнего мира | Просмотров: 26291 | Добавил: Diput | Рейтинг: 5.0/2
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Copyright MyCorp © 2017